Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach obalił kluczowe stwierdzenia, które często pojawiają się przy tego typu inwestycjach, i zablokował zgodę na inwestycję mieszkaniową przy ulicy Mroźnej w Burowcu. Wyrok ten podkreśla kilka ważnych kwestii, które będą istotne w przypadku podobnych inwestycji w przyszłości.
Kluczowe kwestie wyroku
- Sprzeciw społeczny: Rada powinna brać pod uwagę mocny sprzeciw społeczny wobec tego typu inwestycji.
- Uzasadnienie decyzji: Rada Miasta musi sensownie uzasadnić swoją decyzję. W tym przypadku sąd uznał, że takiego logicznego uzasadnienia nie było. Decyzja była oparta głównie na arytmetycznej sile większości rady, mimo negatywnej opinii jednej z komisji.
- Argument braku lokali mieszkaniowych: Sąd uznał, że powoływanie się na braki lokali mieszkaniowych na terenie miasta nie jest poważnie zbadanym argumentem.
„W ocenie Sądu, bez szczegółowych i kosztownych analiz i badań trudno jest określić stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych danej gminy. Kwestie te wiążą się również ściśle m.in. z rozwojem gospodarczym gminy, perspektywami zatrudnienia, migracją itp. Motywy jakimi kierowała się Rada Miasta przy ocenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców i poziomu ich zaspokojenia powinny zostać jednak uzewnętrznione w uzasadnieniu projektu Uchwały szczególnie w sytuacji, gdy inwestycja spotyka się z szerokim sprzeciwem społecznym” – czytamy w wyroku WSA.
Radni ostatecznie decydują, a nie potrzeby dewelopera
Pracy w trybie specustawy mieszkaniowej pozwalają na budowę mieszkaniową w miejscach, w których plan miejscowy na to nie pozwala. Ale samo zgłoszenie chęci przez dewelopera, wcale nie oznacza, że Rada musi się na to zgadzać.
„Wbrew twierdzeniom pełnomocnika organu (Rada Miasta Katowice – red.) wyrażonym na rozprawie, wniosek inwestora tylko inicjuje postępowanie w sprawie proponowanej inwestycji mieszkaniowej, ale jego rezultat zależy od oceny rady gminy czy taka inwestycja spełnia szereg warunków, aby uznać, że jest niezbędna do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy. Stanowisko Sądu znajduje swoje potwierdzenie w stanowisku Naczelnego Sądu Administracyjnego […] Zdaniem NSA prawidłowy pod względem formalnym wniosek nie obliguje jeszcze rady gminy do podjęcia pozytywnej uchwały w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W ww. wyroku NSA przytoczył uzasadnienie do projektu specustawy mieszkaniowej, w którym wyraźnie zaznaczono: „Punktem wyjścia jest pełne poszanowanie zasady, że władztwo planistyczne na terenie gminy należy do jej mieszkańców i organu stanowiącego gminy. Poddanie propozycji inwestora ocenie całej społeczności lokalnej pozwala uzyskać w tym zakresie reprezentatywne stanowisko mieszkańców, które to stanowisko brać muszą pod uwagę radni, podejmując decyzję, w formie uchwały, o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Realizacja tej inwestycji będzie możliwa tam, gdzie gmina przewidziała tereny pod budownictwo mieszkaniowe w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Na podstawie ww. stanowisk rada gminy może podjąć uchwałę, na podstawie której ustali lokalizację inwestycji mieszkaniowej, której realizacja w normalnym trybie wymagałaby zmiany planu miejscowego albo nie mogłaby dojść do skutku. Zachowana zostaje więc autonomia gminy, gdyż to nadal rada jest władna mocą swej uchwały odstąpić od zapisów planu albo zdecydować, że planowana inwestycja nie powstanie” – czytamy w wyroku WSA.
„Lex deweloper” nie po to, żeby omijać plany miejsce
Sąd też podkreślił, że „Lex deweloper” nie funkcjonuje po to, aby obchodzić ustalone rozwiązania planistyczne.
„Sąd stwierdza, iż realizacja inwestycji mieszkaniowej niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aczkolwiek dopuszczona przez ustawodawcę, nie może być rozumiana jako służąca w istocie jedynie obejściu wiążących przepisów tego aktu prawa miejscowego, z pewnością nie może być to priorytetowym rozwiązaniem, gdy nie jest konieczne dla osiągnięcia celu przepisów specustawy mieszkaniowej (art. 5 ust. 2 i 3). Zgodnie z przepisem art. 13 specustawy, w przypadku, gdy inwestycja mieszkaniowa przewidziana jest w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, inwestor w każdym czasie może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie niniejszej ustawy. Przepisu art. 25 ust. 6 nie stosuje się. Z uwagi na powyższe, Rada Miasta powinna dokonać rzetelnej analizy całości zgromadzonego materiału dowodowego i dopiero na tej podstawie powinna podjąć rozstrzygnięcie, które powinno być szczegółowo uzasadnione” – widnieje w wyroku.
Radni muszą wiarygodnie uzasadnić swoją decyzję
Według sądu ważne jest także uzasadnienie podjętej przez radnych decyzji. W tym przypadku takiego uzasadnienia nie było. Między wierszami można wyczytać, że tutaj obowiązywała siła większości w Radzie Miasta Katowice, która przegłosowała uchwałę. Uzasadnienie, wygląda na to, zeszło na drugi plan.
„W komentowanym zakresie uwidoczniła się istotna wada zaskarżonej Uchwały w postaci braku merytorycznego uzasadnienia jej projektu. W ocenie Sądu znajdujące się w aktach sprawy uzasadnienie projektu uchwały nie spełnia tych wymogów i w swej istocie stanowi tylko opis czynności, procedury ustalenia lokalizacji inwestycji, uzyskanych opinii i uzgodnień dotyczących wniosku inwestora. Z uzasadnienia projektu Uchwały nie wynika jakimi motywami kierowała się Rada Miasta podejmując pozytywną dla inwestora uchwałę w okolicznościach znacznego sprzeciwu mieszkańców dzielnicy (ponad 500 pism mieszkańców), ale również innych organów wewnętrznych gminy. Z akt administracyjnych wynika bowiem, że oprócz osób indywidulnych również Rada Dzielnicy nr […] […] oraz Komisja Rozwoju Miasta negatywnie odniosły się do projektu Uchwały. Warto także odnotować, że Komisja Rozwoju Miasta przygotowała projekt uchwały w sprawie odmowy lokalizacji wnioskowanej inwestycji, który nie zyskał jednak akceptacji Rady Miasta. Rada nie wyjaśniła jakimi argumentami kierowała się uznając, że zapotrzebowanie na mieszkania w mieście K. jest na tyle znaczące, iż należy dopuścić do realizacji wnioskowanej inwestycji. Nie odniosła się również do treści uwag zgłoszonych przez mieszkańców i braku opinii Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, ważnego organu doradczego Prezydenta Miasta. Brak merytorycznego uzasadnienia projektu zaskarżonej Uchwały, przy braku ujawnienia w materiałach towarzyszących jej procedowaniu rzeczywistych motywów jej uchwalenia, uniemożliwił sądowi kontrolę jej zgodności z prawem” – czytamy w wyroku WSA.
W przypadku omawianej uchwały Sąd dopatrzył się również naruszenia standardów urbanistycznych przyjętych przez miasto. Urząd Miasta Katowice ma jeszcze ponad tydzień na decyzję, czy będzie się odwoływał od wyroku WSA. Jak nas poinformowano, na razie takiej decyzji nie podjęto.
