Katowiccy radni zajmowali się czterema wnioskami o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej. Projekty dotyczyły terenów przy ul. Wincentego Pola, Książęcej, 1 Maja na rogu ul. Dudy-Gracza oraz 1 Maja 88. Trzy inwestycje uzyskały pozytywną opinię komisji, natomiast projekt przy ul. Książęcej został oceniony negatywnie.
Specustawa mieszkaniowa, nazywana również Lex Developer, pozwala na realizację inwestycji niezależnie od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja musi jednak spełnić określone w ustawie oraz uchwale miasta standardy, dotyczące między innymi dostępu do dróg, komunikacji publicznej, szkoły, terenów rekreacyjnych i infrastruktury technicznej.
Ostateczne decyzje w sprawie lokalizacji inwestycji należały do całej Rady Miasta Katowice.
Około 100 mieszkań przy ul. Wincentego Pola
Pierwszy z rozpatrywanych projektów dotyczył terenu przy ul. Wincentego Pola, w sąsiedztwie kopalni Wujek. Inwestor zaplanował budowę dwóch budynków wielorodzinnych z podziemnym garażem oraz infrastrukturą towarzyszącą.
W obiektach miało powstać od 95 do 110 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej od 5,5 do 5,6 tys. m kw. Jeden z budynków mógł mieć maksymalnie pięć kondygnacji i 16 metrów wysokości, a drugi siedem kondygnacji i 23 metry.
Zaplanowano od 140 do 165 miejsc postojowych. Inwestor deklarował również stworzenie ogólnodostępnego ogrodu, placu zabaw oraz klubu mieszkańca o powierzchni około 75–85 m kw.
Projekt był niezgodny z obowiązującym planem miejscowym między innymi pod względem wysokości, intensywności zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna wydała negatywną opinię, wskazując, że zagospodarowanie tego terenu powinno być poprzedzone całościowymi rozstrzygnięciami dotyczącymi obszaru w rejonie kopalni Wujek.
Podczas dyskusji pojawiły się także pytania o dostęp do szkoły, możliwość przejścia przez prywatne tereny, organizację wjazdu do garażu i ewentualną konieczność oczyszczenia gruntów poprzemysłowych.
Przedstawiciele miasta zapewniali, że inwestycja spełnia wymagane standardy. Komisja jednogłośnie zaopiniowała projekt pozytywnie.
Spór o skalę zabudowy przy ul. Książęcej
Najwięcej kontrowersji wywołał projekt przy ul. Książęcej 12, na terenie znajdującym się pomiędzy ulicami Książęcą, Ostrawską, Szurmana i Braci Wolnych. Plan zakładał budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego z garażami i lokalami usługowymi.
W inwestycji mogło powstać od 125 do 195 mieszkań oraz od 191 do 289 miejsc postojowych. Maksymalna wysokość budynku miała wynosić 22 metry, a liczba kondygnacji – sześć.
Teren był przeznaczony w planie miejscowym pod zabudowę usługową użyteczności publicznej, a obowiązujące zapisy pozwalały na budynki mające maksymalnie cztery kondygnacje i 16 metrów wysokości.
Inwestor podkreślał, że projekt został zmieniony po spotkaniach z mieszkańcami. Obniżono zabudowę, zmniejszono maksymalną liczbę mieszkań, rozbito wizualnie bryłę oraz zaplanowano ogólnodostępny skwer. Od strony domów jednorodzinnych budynek miał mieć trzy lub cztery kondygnacje, a najwyższa część od strony ul. Szurmana – sześć.
Mieszkańcy i przedstawiciele organizacji społecznych nadal oceniali jednak, że inwestycja była zbyt intensywna i nie została wystarczająco dostosowana do otoczenia. Zwracano uwagę między innymi na szerokie przedziały parametrów, możliwe zwiększenie ruchu samochodowego, niewystarczającą ilość zieleni na naturalnym gruncie oraz brak analizy wpływu inwestycji na retencję i lokalny mikroklimat.
Wątpliwości budziła również negatywna opinia straży pożarnej, która dotyczyła planowanego rozmieszczenia drzew pomiędzy budynkiem a drogą pożarową.
Radni podkreślali, że funkcja mieszkaniowa pasowała do tej części Ligoty, ale sam projekt pozostawał przeskalowany. Komisja wydała negatywną opinię.
Mieszkania w miejscu hotelu Senator
Kolejny wniosek dotyczył terenu na rogu ulic 1 Maja i Dudy-Gracza, gdzie znajdował się nieczynny hotel Senator. Inwestor – spółka Atal – zaplanował tam budynek wielorodzinny z lokalami usługowymi i garażem.
W obiekcie miało powstać od 155 do 185 mieszkań, a powierzchnia lokali handlowych i usługowych mogła wynieść maksymalnie 1100 m kw. Budynek miał mieć do siedmiu kondygnacji oraz niespełna 24 metry wysokości.
Był to kolejny wniosek dotyczący tego terenu. Pierwszy projekt został wcześniej skrytykowany między innymi ze względu na jakość architektury i niedostateczne nawiązanie do zabudowy przy ul. 1 Maja.
W zmienionej wersji wycofano dwie najwyższe kondygnacje, zmniejszono intensywność zabudowy oraz zaplanowano osie widokowe w kierunku Strefy Kultury i odnawianej kamienicy po drugiej stronie ul. Dudy-Gracza. Na parterze miały znaleźć się lokale usługowe z możliwością urządzenia ogródków.
Radni pozytywnie oceniali wprowadzone poprawki. Podkreślali, że teren nieczynnego hotelu wymagał przekształcenia, a funkcja mieszkaniowa mogła przyczynić się do ożywienia tej części śródmieścia.
Pojawiły się jednak również głosy, że ze względu na bliskość dużych ulic oraz obiektów konferencyjnych i biznesowych należałoby utrzymać w tym miejscu funkcję hotelową.
Komisja pozytywnie zaopiniowała projekt dziewięcioma głosami za, przy jednym głosie sprzeciwu.
Do 80 mieszkań przy ul. 1 Maja 88
Ostatnia inwestycja dotyczyła terenu przy ul. 1 Maja 88, gdzie znajdował się biurowiec z lat 80. Projekt zakładał budowę budynku wielorodzinnego z usługami, garażem i infrastrukturą towarzyszącą.
W obiekcie miało powstać od 60 do 80 mieszkań oraz od 75 do 100 miejsc postojowych. Budynek mógł mieć maksymalnie osiem kondygnacji i 27 metrów wysokości.
Inwestor deklarował, że nowy obiekt miał zostać odsunięty od sąsiedniego zabytkowego budynku. Pomiędzy ul. Cynkową a 1 Maja zaplanowano przejście piesze, a w parterze lokale usługowe. Bryła miała domknąć pierzeję ul. 1 Maja i nawiązywać materiałami do historycznej zabudowy.
Podczas dyskusji pytano między innymi o wyjazd z garażu na ul. 1 Maja, wpływ inwestycji na ruch drogowy oraz liczbę miejsc parkingowych. Organizacja społeczna zwracała uwagę, że część miejsc przedstawionych w koncepcji była zależna, co mogło prowadzić do niespełnienia miejskiego wskaźnika wynoszącego co najmniej 1,25 miejsca na jedno mieszkanie.
Przedstawiciel miasta wyjaśniał, że uchwała lokalizacyjna określała wymaganą liczbę miejsc, ale nie rozstrzygała jeszcze szczegółowego sposobu ich urządzenia. Ostateczne rozwiązanie miało być oceniane na etapie pozwolenia na budowę.
Komisja jednogłośnie pozytywnie zaopiniowała projekt.
Lex Developer wywołuje dyskusje
Obrady pokazały, że w przypadku inwestycji realizowanych na podstawie specustawy radni oceniali nie tylko formalne spełnienie wymogów, ale również skalę zabudowy, jej wpływ na sąsiedztwo oraz sposób przeprowadzenia konsultacji z mieszkańcami.
Sama zgodność projektu z wymaganiami ustawy nie oznaczała automatycznej zgody na realizację. Rada Miasta mogła brać pod uwagę również stan zagospodarowania terenu, charakter okolicy, potrzeby dzielnicy oraz interes lokalnej społeczności.
Źródło: Komisja Rozwoju i Infrastruktury Rady Miasta Katowice
